我解讀：交屋後驗超標，打官司結果很可能是走賠償污名額+修繕額，而非返還價金

而且你驗了，高於現行規定0.15可能銀行鑑價會不到，所以要搭配鑑價不到就無條件解約的條款。
只是賣方不一定要理你。

只要不是故意隱匿，要叫人收回都有點難
而就現行法條，驗這個沒有強制性
大家就是賭一個 不會輪到自己的機率

總之交屋後驗出來都很麻煩啦
交屋前說服屋主可以驗，然後驗出來該怎麼辦，都要約定

種種很會催 不讓你有時間思考
買方請告訴自己 不買最大......
我真誠建議，根據你要買的屋種，先去法院判決書查關鍵字看別人都發生什麼事，做好這種準備再去找種種，會比看ptt或估狗關鍵字來得好喔！

我覺得談價格反而是最簡單的了，麻煩事都在簽約

大量使用估狗，都讓我忘記圖書館練就的查找功夫，請讓我再次呼籲要做自己不熟悉的重大決定者，先去看判決書！先去看犯錯會發生什麼事，包括結婚、分產等民法相關！

看不懂就丟chatgpt叫他摘要結論啦

所以判決書是紙本嗎？還是網路有

aseliaholic: 網路有

如果剛好看到我這噗的人要買中古屋，要不要驗可以參考看看，僅是個人想法

1. 肉眼可見鋼筋外露、白華、混凝土崩落、漏水等

高機率有中，先問有無驗過。

沒有的話，問屋主願不願意驗。或者下斡後關小房間時要求把驗氯離子放進去，驗出來無條件解約。

如果屋主說現況交屋，不驗，買家交屋後自己驗出來，除非能證明這間結構壞了了，危害到你的生命安全，否則判決上可能只能拿到修繕款+污名價金

據上，簽約時真的沒有驗的餘地，你要知道案情已經不單純，還想買請先殺價+不放棄瑕疵擔保，當然對方會用交屋前修繕去回應，那就繼續問修繕完又有狀況怎麼算。

更簡單一點，殺到你覺得可以放棄瑕疵擔保為止。

2. 裝潢包起來，都看不到，屋主也沒開過

打掉裝潢才發現中獎是最常出現的情況，屋主會宣稱自己不知情。然而判決有一段話可以參考，我隨便抓的不過蠻多地方都有出現過：

所謂依現況交屋或依固定物交屋，通常係指屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知之部分，至於不動產如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，並非肉眼立即可得察知，自無所謂「依現況交屋」或「依固定物交屋」可言，被告自不得以系爭房屋買賣係依現況主張免負瑕疵擔保責任。
（臺灣基隆地方法院民事判決111年度訴字第496號）

意思就是屋主不知道不代表不用負責。

但一樣，若根據未告知而主張退款，如果法院根據土木結構專業判斷能住，可能也是判賠修繕款+污名損失。

看了看大概都在100多萬啦，這個不保證。

一般到法院打官司曠日費時，通常會希望和解。但賣方是不是可以交屋後因為他是高氯離子建物而返還價金，我個人覺得不一定。

首先沒有規定賣方一定要提供檢測報告，所以銀行不一定會問。但你提供的話我推測可能跟著政府規則走，結果隨便就會爆（我猜的），鑑估減價導致貸款成數不那大家都不用玩了...

仲仲也真的不敢賭這案件「不是海砂屋」。

首先海砂屋是俗稱，正式名稱「高氯離子建物」，在仲仲定義裡，要到結構壞很大、甚至政府已列管，他們才會說這是海砂屋，否則都叫做高氯建物。

畢竟高氯建物不一定結構毀損，只是結構毀損一定有高氯（充分必要條件？）

老屋確實高氯機率偏高，但84年後才有法規依據，所以仲仲會在主約放入下列字句：

簽訂不動產買賣契約後，甲方（即原告）得自費並請求乙方（即被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m³（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款

（擷取至臺灣士林地方法院民事判決111年度重訴字第50號）

這個條款意思是仲仲不擋你們要不要驗，但驗到就可以無條件解約。

交屋後，只要瑕疵是連他都不知道，就沒有責任。

但這個條約比較像仲仲的免責聲明，想也知道驗出來對仲仲沒好處——都收一樣的比率，誰想賣海砂屋啊！

因此高氯建物就像一個薛丁格的貓+潘朵拉盒子，你只差打開他，但沒打開之前誰都不知道會不會中，只能各自經驗判斷，包括法律經驗判斷。
啊你真的打開了，沒人有好處。

買方：如果滿足0.6以下條件，但不符現行法律要求0.15，不知道銀行貸款會不會影響

賣方：買賣期間驗了超標必須無條件解約，未來上架再賣會打上海砂屋烙印

仲仲：買賣期間驗了超標等於先前辛苦放水流，之後賣海砂屋更累而且賺更少

依照仲仲立場，他會想辦法說服賣方在交屋前不要答應驗，同時說服買方：賣方會負擔瑕疵擔保責任。
等交屋後驗，他只是當中間人，直接讓買賣方上調解、打官司，服務費已經拿到了，要走法律還有養專業法律顧問團隊。

結論：
1. 如果老屋內部目視看不出啥問題，沒有天花板包覆，且搞清楚外部是否曾有修補跡象，又不是頂樓，我覺得可以不要驗。
但未來你的買家會因為更舊而需要你驗，所以你開價時要把這一點的跌價損失風險算進去。

2. 如果有出現下面這張圖跡象，內心要有底中獎機率很高。

要問清楚仲仲萬一交屋後驗出海砂屋能不能退。
如果仲仲說：「如果影響結構當然可以」

這句話其實很模糊，影不影響是要花錢評估的，可能20-40萬成本。

真的非買不可，就要主張
1. 修繕瑕疵後交屋
2. 賣方仍負擔瑕疵擔保責任

萬萬不可拋棄2

3. 裝潢包覆，沒人看出來

可以驗最好，因為拆裝潢真不知會拆除啥大禮包。但我上面講過，屋主頂多幫你修繕，不需要退你價金......你覺得不能住、他覺得你可以他修完後你再包起來住，就是上法院判斷你到底能不能住這樣，20-40萬掰

以上是我的想法，若有錯誤敬請指正

至於賣方要不要主動提供報告：

如果賣方有足夠自信沒問題，且可接受萬一出問題各種麻煩迎面而來，那就不驗。

我自己是覺得要驗，因為驗了你最大損失只有錢（售價較低），其他都仲仲的事因為你已經講了，法律完全站得住腳。

或許還可以求補助、問問住戶要不要上報等都更的額外好處。

搞到上法院，沒有三年五年是不會有結果。你耗費時間成本、驗結構成本、請律師成本、判決費用等等等，真的有比較好嗎？

今天又讀了幾篇，應該可以確認是交屋後驗高氯只能有以下效果：
1. 屬於物之瑕疵，賣方須負擔瑕疵擔保責任
2. 根據台北市建築師公會鑑定，一般不動產交易價值減損=修繕費用+污名價值減損。氯離子過高所造成的污名減損比例，判決多為10%起算。
3. 因此，除非結構受到影響導致不能住人，法院會判賣方賠 上開價值減損金額

其他縣市不見得有10%誒
桃園的案子是7.91%

哇有一案買方反過來利用，也蠻過份的

賣方便宜賣快爛的房子給買方，現況交屋，但是沒有驗氯離子。
買方交屋後跑去驗，當然驗出來，據此要求賣方負責。
賣方說啊不然我訂金加利息退你。
買方說不要，我要修繕+污名價值減損
賣方

有這種操作也真聰明

甚麼!!!買到海砂屋不能解約?!

買賣契約解除了，服務費還能不能收

解約一週了仲仲還是不告訴我下週何時叫代書走流程。剛先押了今晚，反正我已經在找找相關時間規定，要解鎖第一次發存證信函了嗎

我才10%就覺得煩煩der，那些尾款都付了的買家發現問題時肯定要發瘋